نایب رئیس اتحادیه املاک با بیان اینکه قدرت خرید مردم مسیر معاملات را مشخص خواهد کرد گفت: تقاضای مسکن محتاط شده و بازار ملک این روزها بدون هیجان پیش میرود.
بازار؛ گروه راه و مسکن: رونق بازارهای موازی این روزها باعث شده تا بازار مسکن همچنان بدون هیجان خاصی ماه های پایانی سال ۱۴۰۴ را تجربه کند. اگر چه برخی از فعالان بازار مسکن معتقد هستند که میزان مراجعه به دفاتر املاک این روزها بهتر شده است اما عنوان می کنند که برای خروج از رکود هنوز کافی نیست.
فعالان و مقامات مسئول اتحادیه املاک نیز بر این باور هستند که رشد قیمت مسکن در یک ماه گذشته به قدری اندک بوده است که نتوانسته متقاضیان را برای ورود به بازار مسکن ترغیب کند.
اما به هر سوی به نظر می رسد بازار مسکن برای رونق نیازمند یک ثبات سیاسی و به دور از هر گونه تحولات منطقه ای است چرا که اغلب فعالان و کارشناسان مسکن می گویند که تا زمانی که سایه جنگ بر سر کشور باشد بخش مسکن نمی تواند رونق مناسبی داشته باشد. هر چند پایین بودن قدرت خرید نیز دلیل اصلی دیگری است که امروز بازار مسکن را در یک رکود فرو برده است.
بازار مسکن این روزها نه هیجان دارد و نه جهش عجیب در قیمتها رخ خواهد داد. اما آنچه که می توان با قاطعیت گفت این است که تقاضای مسکن محتاط شده است و شاید یکی از دلایل اصلی آن همانا پایین بودن قدرت خرید متقاضیان باشد
سمانه محرمی نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک با تاکید بر اینکه بازار مسکن امروز دارای آرامش ظاهری است و نبود اطلاعات دقیق در دسترس باعث شده تا نتوان از آینده و حال این روزهای بازار مسکن اظهار نظر کرد گفت: بازار مسکن این روزها نه هیجان دارد و نه جهش عجیب در قیمتها رخ خواهد داد. اما آنچه که می توان با قاطعیت گفت این است که تقاضای مسکن محتاط شده است و شاید یکی از دلایل اصلی آن همانا پایین بودن قدرت خرید متقاضیان باشد.
نایب رئیس اتحادیه املاک در خصوص اینکه همه ساله با نزدیک شدن به پایان سال میزان مراجعه برای خرید ملک افزایش می یافت گفت: همه ساله با نزدیک شدن به پایان سال متقاضیان مصرفی و حتی سرمایه ای اقدام به خرید مسکن می کردند اما امسال را می توان گفت که سال جدید تعیینکننده بازار مسکن نخواهد بود و قدرت خرید مردم مسیر معاملات را مشخص میکند.
وی در پاسخ به این پرسش که به نظر می رسد نمی توان آمار دقیق و یا وضعیت دقیقی از بازار مسکن ارائه کرد افزود: از زمانی که سامانههای خودنویس وزارت راه و شهرسازی و سامانه کاتب برای کانون سردفتران و سازمان ثبت راهاندازی شد، دسترسی مردم و مشاوران به اطلاعات شفاف قطع شده است. این سامانهها در اختیار ما نیست و نمیتوانیم اعداد و ارقام دقیق را در اختیار مردم قرار دهیم.
محرمی ادامه داد: متقاضیان مسکن از پشت پرده بازار مسکن شاید اطلاع دقیقی نداشته باشند. چرا که سالها تریبون اطلاعاتی در دست مشاوران املاک بود و به عنوان بخش خصوصی، سامانه ملی اطلاعات مدیریت معاملات املاک و مستغلات کشور تحت نظر اتحادیه مشاوران املاک قرار داشت و اطلاعات شفاف و بدون واسطه در اختیار مردم گذاشته میشد. اما اکنون حتی اعضای هیات مدیره اتحادیه املاک نیز از گزارش های میدانی کسب اطلاع می کنند.
او در پاسخ به این پرسش که سایت دیوار و یا سایر پلتفرم ها چگونه قیمت مسکن را درج می کنند. آیا آنها نیز از گزارش های میدانی استفاده می کنند؟ گفت: به هر حال این قیمت ها نیز پیشنهادی است یا به عبارتی در حال حاضر متقاضیان تنها از طریق پلتفرمها میتوانند قیمتهای پیشنهادی را مشاهده کنند. البته نه قیمت واقعی معاملات. این امر شفافیت اطلاعاتی را کاهش داده و تصمیمگیری مصرفکنندگان را دشوار کرده است.
در ماههای اخیر وضعیت بازار مسکن در تهران نشاندهنده رکود عمیق نبوده است، اما رونق پرشتابی نیز مشاهده نمیکنیم
نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک تصریح کرد: در ماههای اخیر وضعیت بازار مسکن در تهران نشاندهنده رکود عمیق نبوده است، اما رونق پرشتابی نیز مشاهده نمیکنیم. آرامش نسبی در بازار برقرار است، اما کاهش شفافیت اطلاعات باعث شده تحلیلگری دقیق و تصمیمگیری هوشمندانه برای مردم و مشاوران دشوار شود.
محرمی یادآور شد: با توجه به این محدودیتها، بازار مسکن نیازمند دسترسی شفاف و واقعی به اطلاعات است تا مردم بتوانند بر اساس دادههای واقعی، تصمیمات اقتصادی مناسبی اتخاذ کنند.
او ادامه داد: اگر چه این روزها بازارهای موازی دارای نوسانات زیاد هستند و شاید طلا و سکه به آنها سود خوبی هم بدهد اما خرید مسکن، امن و بدون ریسک است. قدرت خرید مردم به دلیل تورم کاهش یافته و آنها نمیتوانند خرید مطلوب خود را انجام دهند. در نتیجه، مردم دیگر مجبور به خرید هر خانهای نیستند و مجبور میشوند تصمیم بگیرند که چگونه و چه خانهای بخرند.
محرمی در پایان خاطرنشان کرد: در این شرایط، بخشی از سرمایههای خرد مردم به دلیل جذابیت بازارهای موازی مانند طلا و ارز، از مسیر امن بازار مسکن خارج و وارد فضاهای سوداگری میشود؛ مسئلهای که خود میتواند به تضعیف بیشتر ثبات بازار مسکن منجر شود.
وی بیان کرد: این شرایط باعث میشود خریداران به سراغ واحدهای کوچکتر بروند یا محلههای غیر از محله مطلوب خود را انتخاب کنند. با این حال، انتظار میرود بخشی از تقاضای فصلی در این ایام همچنان اتفاق بیفتد و فصل رونق نسبی در بازار ادامه داشته باشد.
افزایش معاملات بیشتر در بخش اجاره و واحدهای کوچک و مصرفی قابل پیشبینی است و باید گفت اکنون قدرت خرید خانوارها، عامل اصلی تعیینکننده تحرک بازار مسکن به جای مناسبات تقویمی شده است
نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک افزود: افزایش معاملات بیشتر در بخش اجاره و واحدهای کوچک و مصرفی قابل پیشبینی است و باید گفت اکنون قدرت خرید خانوارها، عامل اصلی تعیینکننده تحرک بازار مسکن به جای مناسبات تقویمی شده است.
محرمی با اشاره به افزایش قیمتهای پیشنهادی در بازار مسکن گفت: قیمتهای پیشنهادی افزایش یافته، اما بازار این قیمتها را در عمل تأیید نمیکند. افزایش هزینه مصالح ساختمانی، متریال، عوارض، تعرفههای نظام مهندسی و هزینههای نیروی کار، بهویژه پس از مهاجرت اتباع، طبیعی است که فشار افزایشی بر قیمت تمامشده ساخت وارد کند.
وی اظهار کرد: همانطور که اجزای ساده یک محصول با افزایش هر مؤلفه گرانتر میشود، در ساختمان هم با افزایش هر جز، انتظار رشد قیمت وجود دارد، اما عامل اصلی تعیینکننده در شرایط فعلی، قدرت خرید مردم است. ممکن است قیمتها روی کاغذ رشد کند، اما این رشد در معاملات واقعی چندان قابل تأیید نیست.
نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک ادامه داد: بازار مسکن با قیمت بالا نمیرود، بلکه با معاملات بالا میرود. رونق به معنای افزایش قیمت نیست، بلکه به معنای افزایش حجم معاملات است. بازار به طور طبیعی انتظار تورم دارد، اما در شرایط فعلی، تورم مؤثر در معاملات دیده نمیشود و مردم دقیقاً بر اساس بودجه خود اقدام به خرید میکنند.
این وضعیت باعث شده انتخاب خریداران از مرکز به حاشیه، از شمال به جنوب شهر و از واحدهای ۸۵ متری به ۵۵ متری تغییر کند
وی یادآور شد: این وضعیت باعث شده انتخاب خریداران از مرکز به حاشیه، از شمال به جنوب شهر و از واحدهای ۸۵ متری به ۵۵ متری تغییر کند. این انتخاب، انتخاب دلخواه مردم نیست، بلکه نوعی مهاجرت قیمتی و اجباری است. اگر بازار مسکن تثبیت نشود، نتیجه آن فقط کاهش سطح زندگی خانوارها خواهد بود.
محرمی با اشاره به میانگین قیمت مسکن بیان کرد: در این زمینه نمیتوان نظر دقیق داد، زیرا دادههای رسمی به هیچ عنوان در اختیار بخش خصوصی قرار ندارد. پیشتر این اطلاعات در سامانه املاک و مستغلات اتحادیه مشاوران املاک موجود بود، اما با راهاندازی سامانههای کاتب و خودنویس، این دسترسی به طور کامل از این بخش سلب شده است.
او ادامه داد: به همین دلیل، هر اظهار نظری درباره قیمتها صرفاً بر اساس دادههای میدانی و مشاهدات محدود است و مبنای علمی و تحلیلی ندارد. امروز هیچ دسترسی شفافی به حجم معاملات، میزان رونق یا رکود، تغییرات قیمت در مناطق مختلف یا تحولات بخش اجاره وجود ندارد.
نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک خاطرنشان کرد: با این حال، بر اساس مشاهدات بازار میتوان گفت در شرایط فعلی، واحدهای کوچک مصرفی برنده اصلی بازار خرید و فروش هستند، نه برای سوداگری، بلکه برای انجام یک خرید حداقلی و ممکن. در مقابل، واحدهای نوساز و بزرگ به دلیل کاهش قدرت خرید، کمتر مورد معامله قرار میگیرند.
وی گفت: پرفروشترین فایلهای بازار، کوچکترین واحدها هستند و این به معنای علاقه مردم به خانههای کوچک نیست، بلکه نشاندهنده کوچک شدن توان مالی خانوارهاست. معاملات وجود دارد، اما نفسهای بازار کوتاه شده است؛ نه رونق واقعی داریم و نه رکود عمیق، بلکه بازار وارد فاز بقا شده است.
وی با اشاره به وضعیت بازار مسکن در ماه های پایانی سال گفت: فصل اجاره و خرید و فروش در نیمسال اول و به ویژه ماههای بهمن همواره فعال بود و افراد ترجیح میدادند در خانههای نو خود سکونت داشته باشند، اما امسال بازیگر اصلی بازار دیگر نوروز نیست و دیگر سنت خرید در این زمان تعیینکننده نیست.
- نویسنده: تحلیل بازار
