برای درک بهتر وضعیت واقعی بازار مسکن، گاهی باید از قیمتهای ریالی فاصله گرفت و به شاخصی نگاه کرد که اثر تورم مزمن را حذف میکند: قیمت دلاری مسکن. بررسی روند تاریخی بازار نشان میدهد قیمت دلاری هر متر مربع مسکن در تهران طی دو دهه گذشته عمدتاً در محدوده ۱۱۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار نوسان کرده و این بازه را میتوان سطح تعادلی بلندمدت بازار دانست. با این حال، پس از جهشهای ارزی و تغییرات شدید در بازارهای دارایی، این شاخص نیز فراز و فرودهای قابل توجهی را تجربه کرده است.
در سالهای ۱۳۹۹ تا ۱۴۰۱ قیمت دلاری مسکن تا محدوده ۱۶۰۰ دلار در هر متر مربع افزایش یافت، اما از سال ۱۴۰۲ به بعد با وجود رشد قیمتهای ریالی، کاهش نرخ ارز و تغییر انتظارات باعث شد ارزش دلاری مسکن روند نزولی بگیرد. اکنون بررسی فایلهای عرضه در خرداد ۱۴۰۵ نشان میدهد میانگین قیمت دلاری آپارتمانهای نوساز در تهران به حدود ۱۳۵۰ دلار رسیده است. البته با احتساب واحدهای میانسال و قدیمی، میانگین کل بازار احتمالا همچنان در محدوده تاریخی ۱۱۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار قرار دارد.
مقایسه تهران با برخی شهرهای جهان نیز تصویر جالبی ارائه میدهد. قیمت دلاری مسکن در تهران همچنان پایینتر از شهرهایی مانند استانبول، منامه، مسکو و کانبرا قرار دارد. اما این موضوع لزوماً به معنای دسترسی آسانتر خانوارها به مسکن نیست؛ چرا که قدرت خرید، سطح درآمد و شرایط تامین مالی نیز در این معادله نقش تعیینکننده دارند.
اکنون پرسش اصلی این است که آیا رشد اخیر قیمت دلاری مسکن ادامه خواهد داشت یا بازار دوباره به محدوده تعادلی خود بازمیگردد؟ پاسخ این سوال به عواملی مانند نرخ ارز، هزینههای ساخت، تحولات سیاسی، چشمانداز توافقات بینالمللی و انتظارات سرمایهگذاران گره خورده است؛ متغیرهایی که در ماههای آینده میتوانند مسیر تازهای برای بازار مسکن ایران ترسیم کنند.
- نویسنده: اکوایران
