بررسی شاخص قیمت اکوایران از بازار نوسازهای تهران در خرداد ۱۴۰۵ نشان میدهد فاصله قیمتی میان مناطق مختلف پایتخت همچنان قابل توجه است. بر اساس فایلهای عرضهشده آپارتمانهای نوساز با حداکثر سه سال سن بنا، میانگین قیمت نوسازها در گرانترین منطقه تهران حدود ۵.۸ برابر ارزانترین منطقه پایتخت است. میانگین قیمت هر متر مربع در منطقه یک به حدود ۶۸۵ میلیون تومان رسیده، در حالی که منطقه ۱۹ با میانگین ۱۱۹ میلیون تومان ارزانترین منطقه تهران محسوب میشود
در میان مناطق گرانتر، پس از منطقه یک، مناطق ۳ و ۶ به ترتیب با میانگین قیمتهای ۴۸۸ و ۴۰۸ میلیون تومان قرار دارند. در مقابل، مناطق ۱۷، ۱۹، ۱۵، ۲۱ و ۱۸ همچنان در محدوده قیمتی کمتر از ۱۵۰ میلیون تومان قرار گرفتهاند. این اختلاف قیمت، شکاف سنتی شمال و جنوب تهران را بار دیگر نمایان میکند.
وقتی میانگینها همه واقعیت را نمیگویند
بخشی از اختلاف قیمت میان مناطق مختلف تهران را میتوان با تفاوت در سطح دسترسیها، امکانات شهری، کیفیت خدمات، موقعیت جغرافیایی و جایگاه اقتصادی محلهها توضیح داد. به همین دلیل، انتظار میرود مناطقی با دسترسی بهتر، خدمات شهری گستردهتر و تقاضای بیشتر، در سطوح قیمتی بالاتری قرار بگیرند. اما زمانی که اختلاف قیمت در داخل یک منطقه و حتی میان محلههای مجاور مشاهده میشود، عوامل دیگری نیز در قیمتگذاری نقش پیدا میکنند؛ از کیفیت ساخت و اعتبار سازنده گرفته تا امکانات پروژه، نوع معماری، کیفیت مشاعات و ویژگیهای خاص هر ساختمان. بررسی فایلهای عرضهشده نشان میدهد تفاوت قیمت تنها میان مناطق مختلف تهران وجود ندارد و در بسیاری از مناطق، شکاف قیمتی قابل توجهی در داخل خود منطقه نیز مشاهده میشود. به عبارت دیگر، میانگین قیمت هر منطقه لزوما بیانگر همه واقعیت بازار آن منطقه نیست.
منطقه ۴ و ۲۰؛ شکاف قیمت میان محلهها
منطقه ۲۰ یا شهرری یکی از نمونههای قابل توجه این موضوع است. در این منطقه، قیمت نوسازها از حدود ۷۰ میلیون تومان تا ۲۵۰ میلیون تومان به ازای هر متر مربع متغیر است. این موضوع نشان میدهد بازار مسکن شهرری بازاری یکدست نیست و محلههای مختلف آن شرایط اقتصادی، اجتماعی و کیفیت خدمات متفاوتی دارند. محدودههایی مانند سرتخت، استخر، اقدسیه و دیلمان از جمله محلههای گرانتر این منطقه محسوب میشوند، در حالی که برخی محلات دیگر در سطوح قیمتی پایینتری قرار دارند.
وضعیت مشابهی در منطقه ۴ نیز دیده میشود. در حالی که میانگین قیمت این منطقه حدود ۲۲۳ میلیون تومان است، فایلهای عرضهشده بازهای میان ۱۲۰ تا ۳۵۰ میلیون تومان را نشان میدهند. بخشی از تهرانپارس غربی در سطوح قیمتی بالاتر قرار دارد، در حالی که مناطقی مانند خاکسفید در سطوح پایینتری از بازار قرار گرفتهاند. موضوعی که علاوه بر بافت قدیمی و فرسوده برخی محلات، به مسائل مربوط به نوع کاربری زمین و وضعیت حقوقی و سندی بخشی از املاک این محدوده نیز بازمیگردد.
از ۳۹۰ میلیون تا ۱.۲ میلیارد؛ شکاف قیمت در منطقه یک
با این حال، بیشترین اختلاف قیمت در داخل یک منطقه را میتوان در منطقه یک مشاهده کرد. در این منطقه، قیمت فایلهای نوساز از کف حدود ۳۹۰ میلیون تومان تا یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان در هر متر مربع متغیر است. این اختلاف قابل توجه نشان میدهد حتی در گرانترین منطقه تهران نیز چندین بازار متفاوت در کنار یکدیگر فعالیت میکنند.در بازار فوقلوکس، خریداران تنها برای متراژ یا نوساز بودن ملک هزینه پرداخت نمیکنند. کیفیت سازنده، اعتبار پروژه، موقعیت دقیق ملک در همان محله، طراحی معماری، برند مصالح، کیفیت مشاعات، لابی لوکس، روفگاردن، استخر، اسپا و خدمات هتلینگ از جمله عواملی هستند که میتوانند اختلاف قیمت قابل توجهی میان دو واحد نوساز در یک محدوده جغرافیایی ایجاد کنند.در نهایت، بخشی از این تفاوت قیمت به پرستیژ آدرس و اعتبار پروژه بازمیگردد؛ عاملی که باعث میشود دو آپارتمان نوساز در یک محله و حتی در فاصلهای کوتاه از یکدیگر، اختلاف قیمتی چند صد میلیون تومانی به ازای هر متر مربع داشته باشند.
جدول قیمت نوسازها در مناطق منتخب پایتخت
در جدول زیر، نمونههایی از فایلهای عرضهشده در مناطق ۱، ۴ و ۲۰ آورده شده که نشان میدهد میانگین قیمت هر منطقه لزوماً بیانگر واقعیت بازار آن نیست و حتی در داخل یک منطقه نیز میتوان با دامنه قابل توجهی از قیمتها روبهرو شد.
- نویسنده: اکوایران
