به گزارش خبرگزاری تسنیم از گرگان، داشتن سند مالکیت رسمی برای بسیاری از املاک، بهویژه زمینها و ساختمانهایی که سالها با اسناد عادی، مبایعهنامه یا مدارک غیررسمی مورد معامله قرار گرفتهاند، یکی از مهمترین مسائل حقوقی و ثبتی است؛ اما همه املاک از نظر وضعیت ثبتی در شرایط یکسانی قرار ندارند و مسیر سنددار شدن آنها نیز متفاوت است.
در نظام ثبتی، املاک از نظر وضعیت ثبت به سه گروه کلی شامل ملک مجهولالمالک ثبتی، ملک در جریان ثبت و ملک ثبتشده تقسیم میشوند. شناخت تفاوت این سه وضعیت، نخستین گام برای مشخص شدن مسیر قانونی دریافت سند مالکیت است.
ملک مجهولالمالک ثبتی به چه معناست؟
«مجهولالمالک ثبتی» به ملکی گفته میشود که اظهارنامه ثبتی آن تاکنون به اداره ثبت ارائه نشده یا اساساً درخواست ثبت آن به اداره ثبت واصل نشده است. این عنوان به معنای آن نیست که ملک فاقد مالک یا متصرف است؛ بلکه ممکن است ملک دارای مالک و متصرف باشد، اما فرآیند ثبت رسمی آن در اداره ثبت آغاز نشده باشد.
این مفهوم با «مجهولالمالک» در معنای مدنی تفاوت دارد و نباید این دو عنوان با یکدیگر اشتباه گرفته شوند.
ملک در جریان ثبت چه تفاوتی با ملک ثبتشده دارد؟
ملکی که اظهارنامه ثبتی آن به اداره ثبت ارائه شده و عملیات مقدماتی ثبت درباره آن در حال انجام است، اما هنوز در دفتر املاک ثبت نشده، «ملک در جریان ثبت» محسوب میشود.
در مقابل، ملکی که فرآیند ثبت آن تکمیل شده و مشخصات آن در دفتر املاک سازمان ثبت به ثبت رسیده باشد، «ملک ثبتشده» محسوب میشود و مشمول مقررات مربوط به ثبت رسمی ملک خواهد بود.
املاک در جریان ثبت و املاک ثبتشده امکان انجام برخی اعمال حقوقی و تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی را دارند، اما ملک در جریان ثبت هنوز از تمامی آثار و امتیازات ملک ثبتشده برخوردار نیست.
برای سنددار کردن ملک فاقد سابقه ثبتی از کجا باید شروع کرد؟
فرآیند ثبت ملک فاقد سابقه ثبتی با ارائه درخواست ثبت آغاز میشود. متقاضی باید علاوه بر درخواست، نقشه رقومی ملک با مختصات جغرافیایی UTM و مدارک و مستندات مربوط به مالکیت خود را ارائه کند.
از جمله مدارکی که میتواند برای اثبات ادعای مالکیت ارائه شود میتوان به مبایعهنامه عادی، گواهی حصر وراثت، تقسیمنامه، هبهنامه و سایر اسناد و مدارک مرتبط اشاره کرد.
در این مرحله، مدارک مالکیت و موقعیت دقیق ملک اهمیت زیادی دارد؛ زیرا مشخص شدن حدود و موقعیت جغرافیایی ملک، یکی از پایههای اصلی ادامه فرآیند ثبتی است.
استشهادیه و بررسی سابقه ملک
پس از ارائه درخواست و مدارک، فرم استشهادیه مربوط به تصرفات مالکانه متقاضی نیز ارائه میشود. در ادامه، پلاک ثبتی ملک شناسایی و با سوابق موجود در اداره ثبت تطبیق داده میشود.
سوابق ثبتی ملک از نظر وجود یا نبود تعارض نیز مورد بررسی قرار میگیرد تا مشخص شود پذیرش درخواست ثبت با حقوق و سوابق ثبتی املاک دیگر تداخل ندارد.
بازدید کارشناس و احراز تصرف
در مرحله بعد، نماینده و نقشهبردار اداره ثبت از محل ملک بازدید میکنند. نقشه ارائهشده با وضعیت واقعی ملک در محل تطبیق داده شده و تحقیقات لازم درباره تصرفات انجام میشود.
پس از انجام بررسیهای میدانی، صورتجلسه احراز تصرف تنظیم میشود. این مرحله برای تطبیق ادعای متقاضی با وضعیت واقعی ملک و بررسی شرایط ثبت آن اهمیت دارد.
پس از آن، رئیس اداره ثبت محل، صورتجلسه احراز تصرف و سوابق ثبتی را بررسی کرده و استعلامات قانونی مورد نیاز انجام میشود. در صورت فراهم بودن شرایط، دستور پذیرش ثبت صادر خواهد شد.
تنظیم اظهارنامه ثبتی و آغاز رسمی فرآیند ثبت
پس از صدور دستور پذیرش ثبت، اظهارنامه ثبتی توسط نماینده ثبت تنظیم میشود و به امضای نماینده ثبت و متقاضی میرسد.
متقاضی سپس باید حقالثبت مربوط را پرداخت کند. پس از امضای اظهارنامه توسط رئیس ثبت، دستور ثبت در دبیرخانه صادر میشود و فرآیند انتشار آگهیهای قانونی وارد مرحله بعدی خواهد شد.
آگهیهای نوبتی چگونه منتشر میشوند؟
یکی از مراحل مهم در فرآیند ثبت ملک، انتشار آگهیهای نوبتی است. این آگهیها در دو نوبت و با فاصله زمانی ۳۰ روز، مطابق مواعد قانونی و متناسب با زمان پذیرش ثبت منتشر میشوند.
هدف از انتشار این آگهیها فراهم کردن امکان اطلاعرسانی عمومی و طرح اعتراض احتمالی نسبت به درخواست ثبت ملک است.
پس از انتشار حداقل نوبت اول آگهیهای نوبتی، آگهی تحدید حدود ملک نیز منتشر میشود و تاریخ انجام عملیات تحدید حدود در آن مشخص خواهد شد.
تحدید حدود ملک چگونه انجام میشود؟
در روز تعیینشده، نماینده و نقشهبردار اداره ثبت در محل ملک حاضر میشوند و عملیات تحدید حدود را انجام میدهند.
نتیجه این عملیات در صورتجلسه تحدید حدود درج میشود. این صورتجلسه شامل اطلاعاتی از جمله حدود اربعه ملک، حدود فاصل، مساحت و حقوق ارتفاقی له و علیه ملک است.
تحدید حدود در واقع یکی از مراحل تعیینکننده برای مشخص شدن دقیق محدوده ثبتی ملک است و اطلاعات آن مبنای ادامه عملیات ثبت قرار میگیرد.
چه زمانی سند مالکیت صادر میشود؟
پس از انجام تحدید حدود، در صورتی که ظرف یک ماه از تاریخ تنظیم صورتجلسه تحدید حدود اعتراضی نسبت به آن وصول نشود، فرآیند ثبت وارد مرحله نهایی خواهد شد.
در این مرحله، پس از تسویه حسابهای قانونی و بررسی صحت عملیات ثبتی توسط رئیس اداره ثبت، دستور ثبت ملک در دفتر املاک الکترونیک صادر میشود.
با ثبت ملک در دفتر املاک الکترونیک، فرآیند ثبتی ملک تکمیل شده و سند مالکیت حدنگار برای آن صادر خواهد شد.
مسیر سنددار شدن ملک در یک نگاه
بهطور خلاصه، فرآیند سنددار شدن ملک فاقد سابقه ثبتی را میتوان در این مراحل دنبال کرد:
ارائه درخواست ثبت → تهیه نقشه UTM و ارائه مدارک مالکیت → ارائه استشهادیه تصرفات مالکانه → شناسایی و تطبیق پلاک ثبتی → بازدید نماینده و نقشهبردار → احراز تصرف → بررسی سوابق و استعلامات → پذیرش ثبت → تنظیم اظهارنامه → پرداخت حقالثبت → انتشار آگهیهای نوبتی → انتشار آگهی تحدید حدود → انجام تحدید حدود → سپری شدن مهلت اعتراض → بررسی نهایی عملیات ثبتی → ثبت در دفتر املاک الکترونیک → صدور سند مالکیت حدنگار.
بنابراین، سنددار شدن ملکی که سابقه ثبتی ندارد، یک فرآیند مرحلهای و قانونی است و صرف در اختیار داشتن مبایعهنامه عادی یا تصرف ملک بهتنهایی به معنای ثبت رسمی آن نیست. تکمیل عملیات ثبتی، احراز حدود و مالکیت، طی تشریفات قانونی و در نهایت ثبت ملک در دفتر املاک الکترونیک، مسیر صدور سند مالکیت حدنگار را تکمیل میکند.
انتهای پیام/
- نویسنده: تسنیم




























































































